Frasers Centrepoint ความน่าเชื่อถือ Frasers Centrepoint ความน่าเชื่อถือ ("FCT") เป็นความไว้วางใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ("REIT") เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์ จำกัด ("SGX-ST") วันที่ 5 กรกฎาคม 2006 ปีงบการเงินของ FCT เริ่มในวันที่ 1 ของเดือนตุลาคม ทรัพย์สิน FCT ประกอบด้วยคุณสมบัติดังต่อไปนี้ค้าปลีกชานเมืองในสิงคโปร์: คอสเวย์พอยต์, อร์ทพอยท์, Anchorpoint, YewTee จุด Bedok จุดและชางงีเมืองพอยต์ (รวมเรียกว่า "คุณสมบัติ") REIT ยังซื้อทรัพย์สินใหม่ล่าสุดที่เมืองชางงีจุด ("CCP") เมื่อวันที่ 16 มิถุนายน 2014 นอกเหนือจากการเป็นเจ้าของคุณสมบัติปลีกทันที FCT ยังถือ 31.17% ของหน่วยใน Hektar อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนความน่าเชื่อถือ ("H-REIT") H-REIT ซึ่งเป็นเพื่อนร่วมงานของ FCT เป็น REIT ค้าปลีกที่มุ่งเน้นในประเทศมาเลเซียที่จดทะเบียนในตลาดหลักของ Bursa Malaysia Berhad หลักทรัพย์ ผลงานทรัพย์สินประกอบด้วยสุบังพาเหรด (Selangor) Mahkota Parade (Melaka) Wetex Parade (Johor) เซ็นทรัลสแควร์และแลนด์มาร์คกลาง (Kedah). " Ticker สัญลักษณ์ J69U. SI | FCT: SP มูลค่าตลาด 1.82 B (ขึ้นอยู่กับ 916,840,040 หน่วย) ราคาตลาด / หุ้น 1.98 เหรียญสิงคโปร์ (ณ วันที่ 14 สิงหาคม 2015) อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ Investment Trust Frasers Centrepoint จำกัด ("FCL") สปอนเซอร์ FCT และผู้ถือหน่วยลงทุนที่ใหญ่ที่สุดเป็นเจ้าของ 41.26% ของ FCT ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของ FCL เป็นไทยเบฟเวจํากัด ("ไทยเบฟ") และ บริษัท ทีซีซีแอสเซ็ท จำกัด ("TCCA") ทั้งสอง บริษัท ที่เกี่ยวข้องกับมหาเศรษฐีไทยเจริญสิริวัฒนภักดี, คนที่ร่ำรวยที่สุดอันดับสองในประเทศไทย ข้อมูลนี้มีการปรับปรุง ณ วันที่ 28 พฤศจิกายน 2014 REIT คืออะไร? สำหรับพื้นฐานของสิ่งที่เป็น Investment Trust อสังหาริมทรัพย์และวิธี REIT ปกติเป็นโครงสร้างให้ตรวจสอบของเรา REIT บทความ 101 วิธี FCT ไม่บรรลุการเจริญเติบโต? FCT เช่น REITs อื่น ๆ ทั้งหมดจะดำเนินการสามรูปแบบของการเจริญเติบโตอินทรีย์: เช่าเพิ่มขึ้น, ความคิดริเริ่มการเพิ่มประสิทธิภาพของสินทรัพย์ (AEIS) และการรีไซเคิลทุน จะได้สัมผัสกับการเจริญเติบโตของอนินทรี FCT อย่างใดอย่างหนึ่งจะได้รับคุณสมบัติอื่น ๆ หรือดำเนินการพัฒนาเขียว ให้เราคุยวิธีการในการบรรลุเป้าหมายการเติบโตในแต่ละ แนวคิดที่อยู่เบื้องหลังการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าเป็นเรื่องง่ายสำหรับ REIT ค้าปลีกเช่น FCT: การจราจรเพิ่มขึ้นเป็นนักช้อปห้างสรรพสินค้าและคุณสามารถสั่งค่าเช่าที่สูงขึ้น ร้านค้าปลีกอยากจะเป็นนักช้อปที่การจราจรเป็นหนัก กับความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับพื้นที่ดังกล่าว REITs กับห้างสรรพสินค้าการจราจรสูงสามารถสั่งค่าเช่าที่สูงขึ้นจากผู้เช่าของพวกเขา ที่ตั้งอยู่ติดกับสถานีรถไฟหรือรถเมล์แลกเป็นบวกเป็นเป็นปัจจัยที่จะดึงดูดคนที่ห้างสรรพสินค้าใด ๆ ทั้งหมดของคุณสมบัติ FCT นั่งใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT และเท่าเทียมกันกระจายออกไปทั่วเกาะในเมืองชานเมือง (เพราะฉะนั้นความเสี่ยงของการ cannibalisation อยู่ในระดับต่ำ) ที่มา: FCT 3Q15 นำเสนอนักลงทุน การพลิกกลับให้เช่าเป็นหนึ่งในตัวชี้วัดที่นักลงทุน REIT สามารถใช้ในการติดตามอัตราการเช่า มันเป็นความแตกต่างระหว่างอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับสัญญาเช่าใหม่และสัญญาเช่าก่อนหน้านี้มักจะทำสัญญา 3 ปีที่ผ่านมา เช่าพลิกกลับเป็นบวกหมายความว่าอัตราค่าเช่าได้เพิ่มขึ้น AEI ที่หัวใจของมันเป็นเรื่องเกี่ยวกับการเพิ่มผลผลิตต่อตารางฟุต นี้สามารถทำได้โดยการอัพเกรดผสมผู้เช่าหรือ revamping ห้างสรรพสินค้าทั้งหมดเพื่อให้ดูใหม่ซึ่งสามารถเพิ่มขึ้นในค่าเช่าเปิด FCT ได้ในอดีตที่ผ่านมาการดำเนินการแปลงโฉมที่ Causeway Point, อร์ทพอยท์และ Anchorpoint AEIS เหล่านี้ผลิตอย่างน้อยผลตอบแทนการลงทุน 10% FCT และรวม S $ 255m ในการสร้างมูลค่าสุทธิซึ่งเป็นพื้นแตกต่างระหว่างกำไรสะสมในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินและเงินลงทุนที่เกี่ยวข้องกับการ AEIS ที่ รีไซเคิลทุนที่เกี่ยวข้องกับการกำจัดของคุณสมบัติที่ไม่ให้ดีพ้นขึ้นเงินสดและการใช้เงินสดที่จะได้รับทรัพย์สินที่มีโอกาสที่ดีกว่า FCT ไม่เคยทำแบบนี้ แต่เราไม่สามารถออกกฎความเป็นไปได้ของการทำเช่นนี้ FCT ในอนาคต (อ่านมากขึ้นภายใต้โอกาส) การเจริญเติบโตของนินทรีย์สามารถทำได้ผ่านการเข้าซื้อกิจการหรือการพัฒนาเขียว FCT ได้ทำ 4 กิจการตั้งแต่ปี 2010 (ดูด้านล่าง) ที่มา: FCT 3Q15 นำเสนอนักลงทุน REITs ที่ดำเนินการพัฒนาเขียวจะซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาสถานที่ให้บริการเช่นเดียวกับนักพัฒนาสถานที่ให้บริการ แต่กฎระเบียบ REIT ท้องถิ่น จำกัด การใช้จ่ายของ REIT ในการพัฒนาเขียวไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินของตน เพื่อประเมินผลการดำเนินงานของ FCT เราควรดูที่อัตราการเข้าพักของแต่ละสถานที่ให้บริการการจราจรของนักช้อปมีรายได้รวมรายได้ทรัพย์สินสุทธิ (NPI) เช่นเดียวกับการพลิกกลับเช่าดังกล่าวก่อนหน้า สิ่งที่เป็นตัวชี้วัดอื่น ๆ ในการวิเคราะห์ประสิทธิภาพการทำงานของ FCT? เราไม่ได้กล่าวถึงวิธีการที่ REIT ควบคุมความต้องการทางการเงินของ REITs สิงคโปร์จะต้องถูกต้องตามกฎหมายในการจำหน่ายไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรของพวกเขาเพื่อแจกจ่ายผู้ถือหน่วยลงทุน ซึ่งแตกต่างจาก บริษัท ที่ไม่ใช่ REIT ที่มักจะเก็บก้อนของกำไรสุทธิของพวกเขาสำหรับ reinvestments ที่ REITs ไม่ได้มีสิทธิพิเศษในการรักษาผลกำไรของพวกเขาและพวกเขา reinvesting สำหรับการเจริญเติบโตในอนาคต ดังนั้นถ้าผู้จัดการ REIT มีความประสงค์ที่จะเติบโตก็ต้องระดมทุนเพิ่มเติม นี้อธิบายว่าทำไม REITs จำนวนมากหากไม่ได้ทั้งหมดมี gearings ค่อนข้างสูงขณะที่พวกเขาพยายามที่ระดมทุนจากตลาดทุนและธนาคาร ซึ่งหมายความว่าในฐานะที่เป็นนักลงทุน REIT หนึ่งต้องสามารถระบุ REITs ที่ไม่เพียง แต่สามารถที่จะเติบโต (ที่สามารถเพิ่มหรือเช่าได้รับคุณสมบัติที่ดีที่สุดของพวกเขา) แต่ยังมีความสามารถในการจัดการความต้องการชำนาญการระดมทุนของพวกเขา คู่ของตัวชี้วัดทางการเงินที่หนึ่งควรมีลักษณะที่จะเป็น: อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (เงินกู้ยืมทั้งหมด / สินทรัพย์รวม) ดอกเบี้ย (EBIT / ดอกเบี้ย) หนี้รายละเอียดครบกําหนด (ที่มากกว่าการแพร่กระจายออกและอีกต่อไปดีกว่า) แหล่งเงินทุน (คน ที่แตกต่างกันมากขึ้นดีกว่า) และสัดส่วนของหนี้ที่มีหลักประกันหนี้ทั้งหมด (ต่ำกว่าที่ดีกว่า) สุขภาพดีที่มีการจัดการรายละเอียดทางการเงินเช่นอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำจะทำให้ REIT ในตำแหน่งที่ดีมากที่จะจับโอกาสเมื่อถึงเวลาที่จะสุก (เช่นในการชะลอตัวของสถานที่เมื่อคุณสมบัติที่มีราคาถูกทุกที่) ในกรณีนี้ REIT สามารถใช้ในการชำระหนี้ที่เพิ่มขึ้นโดยไม่ต้องกังวลมากเกินไปเกี่ยวกับการ จำกัด busting อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนและการละเมิดพันธสัญญาหนี้ วิธีที่ได้รับการทำ FCT? ให้เราใช้ตัวชี้วัดเหล่านี้ในการประเมินผลการปฏิบัติงานที่ผ่านมาของ FCT บนหน้าการดำเนินงานส่วนใหญ่ของคุณสมบัติของ FCT ดูเหมือนจะทำค่อนข้างดี อัตราการเข้าพักอยู่ที่ 96.5% ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2015 ในขณะที่อัตราการเข้าชมของนักช้อปได้รับการอย่างต่อเนื่องในไตรมาสที่ผ่านมา การพลิกกลับให้เช่าได้รับในเชิงบวกในปี 2015 (ดูภาพหน้าจอด้านล่าง)